一年只供三次住地,济南房价咋走?供应量会否减少?答案来了

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鲁网2月26日讯 2月24日晚间地产圈里流传的一条消息在25日得到证实:当天下午,济南市自然资源和规划局官网消息显示,全年将分三批次集中发布出让公告、集中组织出让(即“两集中”)。业内人士分析,三个“窗口期”出让模式改变了以往“涓涓细流”的推地模式,有利于稳住市场预期;“两集中”对全国性大型房企带来了巨大考验,面临如何降低融资成本和“到哪儿去买地”的压力,而中小房企也面临机遇和挑战。

“靴子”落地:济南官宣执行土地供应新政

2月24日地产圈里流传的土地供应新政在青岛、天津、郑州等城市得到佐证。一夜之后,这股异动传导到股市,2月25日房地产个股表现抢眼,当天上午开始掀涨停潮,16只股涨停,4只触及涨停。

土地供应新政到底是怎么一回事儿?2月23日,全国2021年住宅用地供应分类调控工作视频培训会议召开。会上,自然资源部有关人士对相关文件进行了解读,从科学编制实施住宅用地供应计划、坚持做好住宅用地信息公开、实行住宅用地集中出让、加强监测监管和考核评价等四个方面详细讲解了2021年住宅用地供应分类调控工作要点等。随后,24日,新政覆盖的22个城市自然资源和规划部门陆续发布消息:坚决落实自然资源部有关要求,分三批次集中供地。还有的城市如天津明确了3月、6月、9月中旬集中出让的“窗口期”。

在济南,全市2021年住宅用地供应分类调控工作会议明确了全年将分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂活动新的政策要求。至于三次“窗口期”具体在哪几个月,网上流传“5月上旬、8月下旬和10月下旬发布出让公告”,但新时报记者向官方求证,得到“尚未确定”的回复。

规则之变:从举牌到网上土拍再到“两集中”

有解读认为,这次土地供应新政在土地供给侧是一次重大改革,直接把土地市场带入了土拍2.0时代。

济南现行国有建设用地使用权出让采取的网上交易模式始自2014年,首批网上挂牌出让11宗工业和仓储用地。从2015年1月开始,全面实行土地网上挂牌出让及成交,首批成交的14宗土地中,住宅用地占12宗。从这次土拍开始,传统的举牌竞拍成为历史。

2015年,济南土地市场住宅用地网上挂牌交易一直波澜不惊。2016年上半年,房地产市场交易活跃,特别是年中“6·29”土拍后,济南市土地市场进入上行期,不理性土拍传导到楼市,引发市场异动。当年9月29日出台“济八条,率先从土地供地端进行调控,此后政策逐步加码,四次出手调控,目前市场已明显降温。

在此前的网上出让模式下,很多城市的住宅用地出让采取分散式发布公告和交易,何时发布土地公告具有不可预知性,一旦挂牌宗地被大家看好,往往引发争抢。在采取“最高限价”规则后,“熔断”往往成为判断一宗地热度的代名词。据统计,2017年至2020年,济南主城区土地市场住宅用地年度网上交易次数呈增多趋势,2017年住宅用地网上交易至少13次,2020年则翻番,包括先行区在内至少成交28次。

进入2021年,仅在1月29日进行了一次网上土拍;3月8日将进行分散出让模式下的最后一次土拍。2月22日挂牌出让的南北康、白马山片区9宗住宅、商务金融用地,原定在3月25日出让,土地供应新政在济落地当天则宣告终止。

一年只集中供三次地,是不是住宅用地供应量会减少?据了解,“两集中”对济南供地计划影响不大,2021年度济南市本级供地计划有望一季度发布,相关政策落实正在研究,报市政府同意后公布实施。

市场影响:利于市场稳预期,大型房企面临压力大

土地供应新政在部分热点城市被证实后,引发市场热议,集中在对市场预期、房企压力以及对未来房价影响方面。

“对全国性房企来说,以前考虑买哪块地,现在则是考虑该去哪个城市买地。”合富研究院高级分析师许传明说,前有“三条红线”今有土地供应新政,每年三次集中推地,时间上固定,供应量充足,有利于稳住市场预期。济南一家房企的管理人士李先生(化姓)说,新政下供地信息更透明,便于企业集中研判市场,对感兴趣的地块有充足时间进行市场运作,等于和头部房企处于同一起跑线上。

一年三次土地出让像赶考一样,考验开发企业调配资金、地块投资能力,特别考验房企投资拓展团队对市场研判的能力。济南一家头部房企从事市场拓展的陈先生(化姓)说:“集中供地模式下不可能每块地都交保证金,最关键的是选对地块,这就要从城市发展潜力、地块价值等综合考虑。”他认为,三次集中供地模式对企业资金要求非常高,融资成本低的大型房企能在短时间内调配巨量资金缴纳保证金和土地出让金,中小型房企则很容易被挤出赛道。不过,李先生则表示这里面反而有机会,毕竟一次集中供应数十宗地,头部房企各区域公司面临到哪个城市买地的资金竞争,所有的肉不可能都让这些头部房企吃下,中小企业有时间做好资金调配、市场规划,总能有机会摘得土地。而且,热点城市拿地难度一旦增加后,房企会转战三四线城市,带来新一轮开发行情。

正常情况下,从摘地到入市销售有半年左右时间。集中大量推地,势必带来大量项目同期入市。许传明说,集中拿地、集中入市、集中销售,不难想象最终的局面是集中竞争市场。有企业人士表示,短期内供地量少,去年济南拿地的企业很舒服,能较为轻松地销售,从上半年看市场或许会有一波小行情;长期来看,集中供地有利于平抑房价,市场会保持整体稳定。(据济南时报)

原标题:一年只供三次住地,济南房价咋走?供应量会否减少?答案来了

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